Ostelsheim aktuell: Ostelsheim

In seiner Sitzung am 25.10.2025 hat der Gemeinderat die Grundsteuer-Hebesätze für die Zeit ab dem 01.01.2025 festgesetzt. Diese betragen ab dem 01.01.2025

• für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke)        

285 v. H. (bisher 300 v. H.)

• Für die Grundsteuer B (Grundvermögen, bebaute Grundstücke, baureife Grundstücke)

145 v. H. (bisher 280 v. H.)

Im Folgenden möchten wir Sie über die Hintergründe und die Auswirkungen der neuen Festsetzung im Rahmen der Grundsteuerreform 2025 informieren.

Warum wurde eine Grundsteuerreform erforderlich?
Hintergrund für die Grundsteuerreform ist das Urteil vom Bundesverfassungsgericht vom 10. April 2018, durch welches die Vorschriften für die bisherige Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt wurden. Grund für die Verfassungswidrigkeit ist, dass bei der bisherigen Berechnung Werte aus dem Jahr 1964 als Grundlage dienten, die seither nicht mehr fortgeschrieben wurden. Mit diesem Urteil wurde auch entschieden, dass die aktuelle Berechnungsweise für die Grundsteuer noch bis zum 31.12.2024 Anwendung finden soll. Ab dem 01.01.2025 gilt dann die Neuregelung für die Berechnung der Grundsteuer. Daraufhin musste der Bund mehrere Gesetze verabschieden, um hierfür die rechtlichen Grundlagen zu schaffen.

Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet?
Aufgrund der Länderöffnungsklausel im Gesetzespaket des Bundes konnten die Bundesländer selber entscheiden, welches Modell der künftigen Grundstücksbewertung zu Grunde liegen soll (Landesgrundsteuergesetz). Baden-Württemberg hat sich bei der Grundsteuer A für die Übernahme des Bundesmodells entschieden und setzt bei der Grundsteuer B auf ein modifiziertes Bodenwertmodell.

Die Grundsteuer soll weiterhin in einem 3-stufigen Verfahren festgesetzt werden:

•      Stufe 1: Feststellung des Grundsteuerwerts (durch das Finanzamt)

Bodenrichtwert x Fläche = Grundsteuerwert

•      Stufe 2: Festsetzung des Messbetrags, ggf. Zerlegung des Messbetrags (durch das Finanzamt)

Grundsteuerwert x Steuermesszahl (1,3 ‰ bzw. 0,91 ‰ für Wohnen) = Steuermessbetrag

•      Stufe 3: Festsetzung der Grundsteuer (durch die Gemeinde)

Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

 

An der Zuständigkeitsverteilung zwischen Finanzämtern und Gemeinden in der bisherigen Form ändert sich nichts. Die Gemeinde hat nur durch die Festsetzung der Hebesätze (Stufe 3) Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Es wird weiterhin zwischen Grundsteuer A und B unterschieden.

Bei der Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) liegt die Steuer oft im einstelligen Bereich, hier wird es zu keinen gravierenden Änderungen kommen. Die Berechnung der Steuer erfolgt nach dem qualifizierten Ertragswertverfahren, bei welchem verschiedene Faktoren miteinander multipliziert werden.

Die Bewertung des Grundvermögens, also der bebauten Wohn-/Gewerbegrundstücke (Grundsteuer B), basiert auf den Bodenrichtwerten, welche vom gemeinsamen Gutachterausschuss Calw festgesetzt werden, welche mit der Grundstücksfläche multipliziert werden. Die Bebauung des Grundstücks spielt hierbei grundsätzlich keine Rolle. Die Wohngebäude der Land- und Forstwirtschaft werden künftig auch bei der Grundsteuer B veranlagt.

Bei Grundstücken, die überwiegend Wohnzwecken dienen, gilt eine ermäßigte Messzahl (Ermäßigung um 30 %, 0,91 ‰ statt 1,3 ‰ in Stufe 2).

 

Auf welcher Grundlage wurden die neuen Hebesätze durch den Gemeinderat festgestellt?
Durch die Änderung der Berechnungsgrundlage ändert sich, wie bereits ausgeführt, der Steuermessbetrag (Stufe 2). Der Steuermessbetrag ist für die Gemeinde Grundlage für die Multiplikation mit dem Hebesatz und damit für die Berechnung der Grundsteuer. Die geänderte Berechnungsweise für den Steuermessbetrag wirkt sich also direkt auf die Steuerlast der Eigentümer/innen in der Gemeinde aus.

 

Der Gemeinderat sich bei seiner Entscheidung über die Festsetzung der Grundsteuer-Hebesätze dazu entschieden, diese so zu beschließen, dass der Gemeindekasse ab dem 01.01.2025 etwa gleich hohe Erträge aus der Grundsteuer zur Verfügung stehen als im Jahr 2024, die Grundsteuerreform also insgesamt aufkommensneutral in der Gemeinde Ostelsheim zu gestalten.

Da sich jedoch das gesetzlich festgelegte Berechnungsmodell grundlegend ändert, kommt es, trotz der Aufkommensneutralität dieser Umstellung zwischen den Grundstücksarten zwangsläufig zu Verschiebungen in der Grundsteuerlast im Vergleich zur bisherigen Berechnungsweise. Die Auswirkungen dieser Verschiebungen werden im nächsten Punkt erläutert.

Mit den neuen Steuermessbeträgen (die vom Finanzamt versendet wurden) und den bisherigen Hebesätzen würden fast alle Eigentümerinnen und Eigentümer eine Mehrbelastung erfahren. Die Steuermessbeträge in der Grundsteuer A und Grundsteuer B werden durch die neue Berechnungsweise höher liegen als bisher, was zur Folge hat, dass die Hebesätze ab dem 01.01.2025 bei der Grundsteuer A von aktuell 300 v. H. auf 285 v. H. und bei der Grundsteuer B von aktuell 280 v. H. auf 145 v. H durch den Beschluss des Gemeinderates abgesenkt werden mussten, um die Aufkommensneutralität zu gewährleisten.

Zur Ermittlung der neuen Hebesätze wurden die vom Finanzamt über den Datenträgeraustausch zur Verfügung gestellten Daten zur bisherigen Steuer und künftigen Steuermessbetrag herangezogen.

Mit Stand zum 15.10.2024 liegen im Rahmen des Datenträgeraustausches mit der Finanzverwal-tung (DTA) für die Grundstücke des Grundvermögens in Ostelsheim (Grundsteuer B) 1.066 Da-tensätze (von 1.168 Objekten) vor. Damit wurden für etwa 91 % der Objekte in Ostelsheim die Erklärungen verarbeitet.

Mit Stand zum 15.10.2024 liegen im Rahmen des Datenträgeraustausches mit der Finanzverwal-tung (DTA) für die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke in Ostelsheim (Grundsteuer A) 204 Datensätze (von 280 Objekten) vor. Damit wurden für etwa 73 % der Objekte in Ostelsheim die Erklärungen verarbeitet.

Die neuen Hebesätze konnten durch das folgende Berechnungsschema ermittelt werden:

Aufkommen 2024 (der bislang gemeldeten Fälle)

:

Summe der Messbeträge 2025 (der bislang gemeldeten Fälle)

=

Hebesatz Grundsteuer 2025

Wie sind die Eigentümer/innen in Ostelsheim nun davon betroffen? Was sind die Auswirkungen?
Wie bereits dargelegt, bezieht sich die Aufkommensneutralität dabei ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in der Gemeinde Ostelsheim insgesamt und nicht auf den einzelnen Steuerpflichtigen. Es wird systembedingt zu Belastungsverschiebungen zwischen verschiedenen Grundstücksarten kommen.

Da die Gemeinde nur einen einheitlichen Hebesatz innerhalb der Grundsteuer A und B festsetzen kann, können die Belastungsverschiebungen von der Gemeinde auch nicht durch andere Maßnahmen ausgeglichen werden. So ergeben sich grundsätzlich z. B. folgende allgemeine Belastungsverschiebungen:

• Grundstücke in Zonen mit höheren Bodenrichtwerten werden eine höhere Belastung erfahren.
• Unbebaute Baugrundstücke werden ebenfalls höher belastet, weil diese nicht vom Bewertungsabschlag bei der Steuermesszahl profitieren.
• Kleine Grundstücke mit einem hohen Maß an baulicher Nutzung werden entlastet (eine kleinere Grundstücksfläche wird mit dem Bodenrichtwert multipliziert, die sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäude werden nicht einberechnet).
• Flächenmäßig größere Grundstücke werden eher belastet (Bodenrichtwert wird mit einer hohen Quadratmeterzahl multipliziert).
• Gewerblich genutzte Grundstücke werden eher entlastet, da in Gewerbegebieten der Bodenrichtwert oft geringer ist.
• Hochwertig bebaute Grundstücke werden eher entlastet, da die sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäude nicht mehr berücksichtigt werden.

Das Aufkommen aus den Grundsteuern für die Gemeinde Ostelsheim wird voraussichtlich gleich bleiben. Es beträgt bei der Grundsteuer A etwa 7.500 €, das Aufkommen aus der Grundsteuer B beträgt etwa 245.000 €.

Wie geht es nun weiter?
In der Regel sollten den Eigentümer/innen mittlerweile die Bescheide des Finanzamts zum Steuermessbetrag vorliegen, anhand derer, durch Multiplikation mit den Hebesätzen der Gemeinde, der Grundsteuerbetrag individuell ermittelt werden kann. Die Grundsteuerbescheide nach neuem Recht werden den Eigentümer/innen dann ab Januar 2025 zugehen.

Die Höhe des angestrebten Grundsteueraufkommens wird sich auch in künftigen Haushalts-jahren an der wirtschaftlichen Lage der Kommune, ihrem Finanzbedarf und den Maßgaben des Haushaltsausgleichs orientieren müssen. Daher kann für die Zeiträume ab 2026 eine Erhöhung der Hebesätze nicht ausgeschlossen werden.

Auf den Januar 2029 soll, laut Bundesfinanzministerium, die nächste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte erfolgen. Diese soll dann “unter Nutzung der verfügbaren Daten und starker Begrenzung der Mitwirkungspflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer weitestgehend automationsgestützt durchgeführt werden. Informationen, die der Verwaltung bereits vorliegen, sollen genutzt, Bürgerinnen und Bürger sowie die Wirtschaft von überflüssigen Mehrfacherklärungen befreit und damit von steuerbürokratischem Aufwand soweit wie möglich entlastet werden.”